自从2021年，深圳小产权房交易火热乃至近似于疯狂的现状下，受到一系列的政策和通知后，众多买家迅速进入了观望和回避状态。部分小产权买家群体和从业者都充满了对未来政策不确定性与担忧。那么，深圳的小产权房到底还能不能买，见险大吗？

买了小产权房的朋友会不会血本无归？对于这些问题，如果简单地回答是或者否，无疑都是不负责任的。华盟地产尝试从以下几个层面来梳理和分析，希望给朋友们带来一些理性和冷静的思考。

第一个层面，我们首先梳理一下深圳小产权房前世今生。

总体来说，深圳小产权房的发展分为四个阶段。

第一阶段：荒蛮发展阶段，1980-2004年，一批深圳本地土著和最早一批来深寻求机会和发展的人（以客家人居多），在集体土地上建起第一批农民房，这部分都是未缴纳土地出纳金的。深圳关内关外绝大部分的农民房都是在这段时间建设的。

第二阶段：半管制阶段，2004年-2013年，深圳在这期间把所以土地转换为国有用地，从此深圳再没有农民和集体用地了，这是全国独一无二的尝试。但这里有个问题，土地虽然是国有用地，但上面的小产权房依然是个人的。深圳大部分村委统建楼就是在这个时间段建造的。

第三阶段：管制阶段，2013年-至今，随着违建与区领导的一标否决挂钩，2013年以后，深圳几乎没有任何新建小产权房，只要冒头就是查和拆。小产权房市场进入存量市场。

第四阶段：城市更新阶段，现在—未来，深圳土地捉襟见肘，同时还担负着先行试范区的重任，由政府和开发商主导，对现有小产权进行旧改拆除重建或者环境升级。

这里补充一个眼下极其热门的概念：拆迁房，这也是4月28号被央视曝光，继而引来一系列政策打压的出头liao之一。

一般来说，小产权房刚建起来时，价格一般为周边商品房的30%左右。当片区有了旧改概念以后，会在很短的时间内，上升到周边商品房价格的70%。3-6年后会建成真正的回迁房，会升到周边商品房价格的90%。从这个层面来分析，前两个月火爆过头的金蚝小镇，其实价格已经过于虚高，脱离实际价值了。

从以上历史来看，政府层面其实从来没有支持过小产权的交易，但从某些行政操作模式来看（比如允许落户和学位积分排名），是存在一定程度的默许的。深圳小产权一直是以民间物权交易的形式，灰色但又相对成熟的模式在进行着。

第二个层面，说完深圳小产权市场的发展历史，我们再来深挖一下深圳小产权房的独特价值和保障。

先说结论：中国有两种小产权房，一种是深圳小产权房，一种是其他地方小产权房。深圳小产权房只要有两证一书和历史遗留回执，都是可以正常买卖的。

这是因为，深圳2004年以城市规划全覆盖的方式，将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之而来的，是深圳成为了国内首个没有农村建制的城市。深圳完成这次土地改革之后，国家明确表示，其他城市不可以效法深圳。所以，深圳也是唯一一个没有宅基地和集体用地一说的城市。众所周知，宅基地或集体用地上的房产转让，只能是村集体内成员，而深圳土地均为国有土地，因此在政策层面突破了这层限制。所以 深圳的小产权房除绿本和猪肝本外，都是可以自由流转买卖的（虽然政策层面并不支持）。

所以说，深圳的小产权房交易从来没有获得过政策支持，但买卖在实质上并不存在问题。只是 需要

悄悄滴进村，打qiang的不要

实际上，引起本次媒体曝光和政策打压的罪魁祸首，是被爆炒的拆迁房、回迁房，是投机者的贪婪。对于大部分刚需自住和长线投资者来说，购买产权清新的深圳小产权房是没有问题的，也是眼前通胀泛滥下较理想的避险资产之一。而且，因为最近的政策压力抑制住了投机价格泡沫，其实当下是最好的入手时机。

人与人竞争归根到底是认知水平的竞争，小产权投资同样如此，碎片化的资讯于人无益。接下来老黄会系统地分享关于小产权购买投资的知识、经验和攻略。下一篇我们分析，深圳小产权房哪些可以买，哪些不可以买，欢迎关注期待，有任何问题可以让我咨询哦。

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