2022年想在深圳买小产权房的人，是不是有以下十大项疑惑困扰？由深圳华盟地产给到大家答疑解惑吧。

疑惑一：担心原村民或原业主反悔，认为买小产权是拼人品，碰运气，运气不好就是房财两空；

解答纠正：除了绿本房，有真实两证一书或历史遗留回执的小产权房，原村民或原业主基本不具备反悔的空间。这是在以往20多年来已经被事实验证过的。这方面可以多方找客观案例。

疑惑二：纠结于村委能否登记、盖章、过户；

解答纠正：深圳在2004年彻底完成土地国有化之后，已经没有真正意义上的村，现在所谓的村委，其实是村集体合作股份公司。他们盖章与否，并不影响房子的真正权属。实际上，大部分村委统建楼，都可以通过律师见证书实现落户、申请学位、甚至拆迁获赔。所以，不要纠结，所谓的村委，其实没空管小产权房，也起不了实际效力。

疑惑三：追求一步到位，碰不到完全满意的房子就不下手

解答纠正：没上车的朋友，应该考虑先上车，再换车，一味等是很不明智的，在深圳，除了被调控的时间段，大概率是越等越贵。当然，对于年青人来说，第一套房至关重要，要重点考虑位置及位置潜力，为以后换车打好基础。

疑惑四：过于谨慎，完全排斥资金杠杆，一定要全款

解答纠正：虽然小产权房没有抵押贷款一说，但还是可以运用一定额度的信用贷款，如果真正遇到有价值，有潜力的房子，还是可以适当用一些杠杆的。或者适当用一下“六个钱包“也未尝不可。记住，能借助”六个钱包“入深圳有价值的小产权房，远远好过去入惠州海景房。

这是稳的，那是大概率亏的。

疑惑五：过于乐观，追求过高的杠杆，忽略断“供”风险

解答纠正：小刘也见过杠杆过高的小产权房投资者，为急售不得不亏本卖的。尤其是买到偏远地区的所谓“笋盘”的。正确做法：量力而行，一方面不要入手冷门或价格虚高的地区，一方面要对自己在最差情况下的还款能力有理性冷静的预估。

疑惑六：不了解区域价格行情，认为应该很便宜，几十万就能买大三房

解答纠正：深圳小产权价格相对便宜，是因为理论上不受保护，相当多的人有恐惧，还有户型、配套较差，以及不能抵押贷款。但应该看到，深圳小产权房的价值是客观的，比如拆迁有赔偿（房）、大部分能落户、申请学位。综合来说，深圳每个地区的小产权房价格，大致为同区域商品房的30%-35%，低于30%为笋盘，高于40%为偏高。而拆迁房根据进度一般为周边商品房的40-60%。

疑惑七：不了解动态价格行情，可能买贵了，也可能因为无谓的坚持错失笋盘

深圳小产权房的价格，某种程度是锚定同区域商品房价格的，如果区域内商品房上涨1000，则该区哉小产权房价格应该上涨300，反之亦然。如果在好的时机因为小小的价格坚持错失好房，其实是一件挺可惜的事。

疑惑八：片面追求户型、采光、便宜，忽略或偏离了最重要的价值点：位置

解答纠正：从某种角度来说，深圳小产权房的投资三要素其实与商品房一样，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。

疑惑九：害怕被拆迁，认为不会赔给自己

解答纠正：只要不是绿本，大红本，一定会赔最后一任买家，不需要担心。

误区十：盲目博拆迁，为尚不确定的价值买单

解答纠正：拆迁房主要的坑是阶段不同，真正能拆成的机率是不一样的。比如意愿征集阶段，即使所有业主100%签字同意，也不意味着拆迁真正能够落地。另外，回迁房到手的时间是5年，8年，10年，还是15年，资金的占用成本相差是极大的。对不懂行的普通投资者来说，最理想的做法，是投区域（如坂田，作为深圳十四五旧改规划最集中的地方），投地段，如已规划地铁口周边500米内，投容积率，容积率越低，旧改可能性越大。

我是小婷，在深从事小产权房多年，我们团队对深圳合法外用地、小产权及旧改有深入的研究，大家有什么疑问，请在下方留言告诉或私信告诉我，我们将会第一时候回复。如果您觉得这个资讯还不错的话，请您帮忙关注并转发一下，以帮助更多想了解产权房的朋友，谢谢！

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